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多城土地调控加码成“潮” 开发商如何突破高压周期?

2018年04月03日 18:04 来源:深圳中原地产网 作者:深圳中原地产网
2017年以来,楼市调控不断加码升级,并更强调点滴式、补丁式调控,即一方面通过政策试水、检验市场反应,再逐步加码,预防调控用力过猛市场反转冰封的情况;另一方面,因地制宜、防微杜渐,不断堵塞监管漏洞,严防死守投机炒房,确保房价指数保持稳定。

  2017年以来,楼市调控政策层出不穷,并逐渐从大城市向三四线城市延展,调控手段也日臻娴熟,覆盖售前、售中到售后。至今,仍有城市在连续升级调控政策,市场端“限购、限贷、限价、限售”叠加,土地端“竞持、熔断、评分、摇号”迭出。

  尤其是土地端,出让结构已经出现重大改变,“竞自持”“限房价、竞地价”等新出让方式开始试水,共有产权房、租赁住房用地的比例明显增多。

  

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  土地市场的变革,使开发商的生存环境受到进一步压缩,如何尽最大可能从限制中争取合理的发展空间,成为各类房企都不得不考量的重大问题。

  楼市与土地双管齐下 城市调控加码成“潮”

  2017年以来,楼市调控不断加码升级,并更强调点滴式、补丁式调控,即一方面通过政策试水、检验市场反应,再逐步加码,预防调控用力过猛市场反转冰封的情况;另一方面,因地制宜、防微杜渐,不断堵塞监管漏洞,严防死守投机炒房,确保房价指数保持稳定。

  这一轮调控的风向在土地端体现得颇为显著。从土地出让规则来看,2017年北京、上海等城市,在土地出让时增加了限制性条件,如限定未来房屋售价、配建保障性住房和竞拍自持面积等。

  例如北京,出让土地时就加入了“70/90政策”和“限房价、竞地价”的要求。而且这种有条件的土地出让方式逐渐常态化。2017年11月16日,北京还提出2017~2021年供应1000公顷集体土地建设租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷,限价商品住宅、高端商品住宅、共有产权住宅以及租赁型住宅将构成2018年北京新房产品供应的多元化。

  在土地供应结构上,共有产权房、租赁住房以及其他保障性住房的土地供应规模开始增加,这在北京是显而易见的。中原地产统计数据显示,2017年北京市共成交71宗住宅地块,规划建筑面积968.96万平方米。其中,共有产权房面积达到300.77万平方米,占住宅总规划面积的31%;租赁住房面积91.44万平方米,占住宅总规划面积的9.4%;配建的限价商品房达到337.38万平方米。

  上海也不例外。2017年7月6日,上海市政府发布的《上海市住房发展‘十三五’规划》中,主要涉及从供应端管控地价、盘活存量以及加强供应端质量等方面。

  深圳则对人才住房给予更多支持,“招拍挂”出让商品住房用地,土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配建人才住房和保障性住房面积。

  市场成交不断下降 房企面临“钱紧”

  这一轮调控之下,房产市场反应明显,地价下滑、成交打折、供应放缓、购房者入市等诸多现象随之发生。

  新城控股高级副总裁欧阳捷评价认为,从本质上说,限价是政府强制开发商打折销售,对购房者是利好。但限价令又会吸引更多购房者入市,导致需求放大,加剧供不应求。

  “由于许多城市实行限价,反而使得部分有资格的改善性购房需求提前释放,摇身变成了合规的投资需求,这恰恰是供不应求的大城市开盘即售罄的原因。因此,排除一二线城市供应减少的因素,目前成交量的下降并不明显,也意味着潜在需求依然巨大。”欧阳捷表示。

  在其看来,目前的土地拍卖规则的关键在于:无论是加竞保障房,还是竞自持住宅,或是熔断制,土地出让模式需要稳定性。既然出台新政,就应当考虑周全、一以贯之,这既是体现政府决策的严肃性、科学性,也是给市场一个正确的预期和导向,还可以给投标人一个稳定的、系统的竞标规则,既兼顾管理目标,也体现公正公平。

  而对于企业来说,限制之下反应可能更明显,首先的反应就是“钱紧”。

  某首席分析师张波表示,资金压力是悬在企业尤其是中小房企头顶上的一把剑。例如竞自持方式就把房企由卖房角色转变成房东角色,资金的回流期延长,如果没有金融产品支持,房企的资金压力可想而知。

  另外,限房价也对房企的运营能力提出极大考验,如何在房价收入有限制的基础下,既保证房屋质量又能有合理的盈利空间,此并非易事。

  “钱少了,最苦的当然还是中小房企。因为‘蛋糕’还要重新再分配,成长性更快的‘大象'会大块切走更多的增量蛋糕,并抢夺银行收回的存量信贷。”张波直言,未来中小房企可能更加边缘化。

  资金风险加重 房企应快速周转稳定运营

  在限购、限贷不断扩展的形势下,投资者逐渐退出,具有购房资格的客户就像池子里的鱼在不断减少,客户资源正变得稀缺,客户正变得更加挑剔,竞争正变得愈加激烈。对于企业而言,难到只有降价这一招吗?

  欧阳捷直言,房企降价动机不强,但两种情形不可不防:一是中小房企现金断流、不得已甩货出逃;二是大型房企客户截流、拼全力抢夺市场。

  “城市群的三四线城市正在上演土拍火热的戏码。随着大房企进驻抢地,有的县城土拍溢价率高达80%甚至160%。”欧阳捷表示,殊不知,这些中小房企正被大房企带进沟里,当市场或者政府不能接受地价带动的房价增长时,不论是客户选择还是政府调控,这些房企都很难逃脱破产、烂尾、重组的结局,而且可能再无翻身机会。

  “所以开发商首先要防患于未然,牺牲部分利益来维护社会和经济稳定。”同时欧阳捷指出,其次,房企应定期进行现金流压力测试、资金盘点,加大融资力度和现金储备,不浪费资金用于回购、分红和参股,控制适度的投资节奏、绝不激进抢地,确保安全跨越市场波动期。

  第三,房企还要加快进度、加力推广、加速推盘,绝不浪费每一个客户,老盘快速去存货,新盘保守定价格,同时提前准备销售应对预案,一旦降价出现,必定随行就市。

  张波则表示,房企的运营能力可以形容为“走钢丝”,即“左右平衡、合理速度”,做好企业规模控制和成本投入两项的平衡,控制好企业的开发速度。

  一般来说,规模化越大,企业成本就越容易得到控制。但如果是取得“有条件”土地,则是越多越好,充分认清自己的融资能力和盈利空间再投入成本就显得尤为重要。另外,在控制企业速度方面,则是开发进度和资金投入节奏把握更为重要,快周转未必适合“限房价”地块,快速大量投入也未必适合“自持地块”。

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