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商业地产库存压力大 存量物业盘活消费新需求

2017年12月05日 19:18 来源:深圳中原地产网 作者:深圳中原地产网
据国家统计局相关数据显示,2017年前三季度国内消费持续强劲,推动了商业地产的进一步扩展。楼市调控政策的进一步紧缩,也转移了不少投资者在住宅市场的投资热情,进而转向保值增值性更强的商业地产。可以预见,未来萦绕住宅多年的投资属性将逐步减弱,而商业地产或将迎来一波投资潮。

  据国家统计局相关数据显示,2017年前三季度国内消费持续强劲,推动了商业地产的进一步扩展。楼市调控政策的进一步紧缩,也转移了不少投资者在住宅市场的投资热情,进而转向保值增值性更强的商业地产。可以预见,未来萦绕住宅多年的投资属性将逐步减弱,而商业地产或将迎来一波投资潮。

  

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  商业地产投资热情高涨

  但库存压力仍大

  从国家统计局公布的数据来看,2017年前三季度商业地产的投资热情高涨。其中全国办公楼投资4978亿元,同比增长5.4%;商业营业用房11710亿元,同比增长1.4%。销售面积方面,2017年1-9月全国办公楼销售面积为3250.86万平方米,同比增长32.7%,销售额达到 4447.9 亿元,同比增长25.2%;商业营业用房销售面积8197.77万平方米,同比增长23.7%,销售额为8620.25亿元,同比增长31.8%。西安的商业地产也呈现复苏之势,截至10月,西安办公物业库存降为14个月,较去年同期减少80.48万㎡,为历史最低值。商业库存量及去化周期也逐步下降。

  除了在销售端保持较大的增速外,值得关注的是,由于供应远超过同期的需求,因此即使需求强劲,市场的空置率并没有下降,商业地产库存压力依然巨大。2017年前三季度还有大量的商业地产供应投向市场,从统计局披露的数据来看,全国2017年1-9月,办公楼竣工面积2244万平方米,同比增长36.1%;商业营业用房7322万平方米,同比增长7.5%。截至2017年10月末,西安市商业物业库存量为683.97万平方米,去化周期为68个月。虽然商业库存量略有下滑,但总量依然处于高位。

  “双创”效应持续发酵

  带动办公租赁强劲增长

  早在去年6月,国务院办公厅就出台了若干意见,允许将商业用房按规定改建为租赁住房。今年7月份,12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但是从数据端呈现的数据来看,商业地产去库存需要的是更多元化的思路。

  数据显示,前三季度,“双创”效应持续发酵,科技、媒体、电信行业发展迅猛,带动了办公租赁需求的强劲增长。北上广深等一线城市,2017年前三季度租金普遍上涨。据相关统计,北京全市及五大核心商圈写字楼市场需求提升,租金继续温和上涨。有效净租金为391.3元/月/平方米,同比上涨2.6%。上海方面,由于有不少新兴的商务区已经逐渐成熟,不少企业选择入驻租金和交通更具吸引力的非中央商务区,受此影响,非中央商务区则环比上涨1.3%。

  空置率方面,联合办公爆发性的增长,对写字楼的空置去化起到了积极作用。据观点指数获取的数据显示,目前全国约有2300家联合办公企业,平均每天就有3家企业诞生。2017年全年,中国联合办公的潜在市场规模将在3万亿以上。西安市场方面,联合办公运营商触角已经从普通的商业园区伸及甲级写字楼,成为市场需求的重要来源。优客工场、3w高新创路空间、1896创客空间、飞天创客空间、碑林区情景式创业咖啡街区……2017,西安共享办公全面开花,绿地中心等甲级写字楼也开始引入WEPLUS等联合办公空间。

  共享办公也体现在商业地产领域,不少企业甚至在自己经营的购物中心内置了联合办公业态。比如龙湖地产旗下的联合办公品牌“一展空间”已相继在北京、成都、上海等地的天街商业中开业。

  更多资本进入房产商重新掘金的另一蓝海

  过去一年中,更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现。虽然形式不一,但都表明商业地产已成为房地产商重新掘金的另一蓝海。仅11月,西安就迎来了高新万达广场、新兴广场以及群光广场的盛大开业,以及千亿级“恒大童世界”落户秦汉新城、龙湖携手上实城开在浐灞打造长租公寓、西北首家大悦城进驻西安曲江等消息。

  西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为,房地产行业转型进程进一步加快,单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变。随着全国重点城市商品房限购限售限价政策的实施,住宅交易量骤减,未来住宅的投资属性将逐渐减弱,而商业地产将成为下一个投资蓝海。为了在众多的项目中脱颖而出,不少商业地产项目开始构建新的价值链,走向精细化运营。这也造就了2017年商业地产行业的多点开花。针对经营状况不良项目的城市更新、价值再挖掘,是商业地产投资的新机遇。

  最直观的感受,就是购物中心不再是过往单一的零售,体验性业态的占比逐年增加。为了迎合消费者的多元化需求,各大卖场不断调整相关的招商策略,购物已不是商场唯一的“表达”方式,而是更多地呈现在休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求。以大悦城为例,今年7月,大悦城就在北京、上海两地开始试水“智慧商圈”,消费者只需要用支付宝扫口碑码就能享受优惠信息展示、绑定会员卡、在线排队、智慧停车、场景推荐等服务。11月,大悦城首进西安,收购秦汉唐商业广场。据相关方介绍,西安大悦城将引进西安市场上缺少的品牌和业态,填补市场的空缺,打造一个新趋势、新潮流的聚合。大悦城创新经营的理念及优秀的运营管理团队,相信将为项目带来更高的商业价值,让这个商业项目重新焕发活力。

  需要注意的是,商业地产的庞大存量激发了长租公寓、联合办公空间等新兴业态的兴起。数据显示,2017年全年,长租公寓市场的规模将突破4000亿元。房地产开发商诸如万科、碧桂园、龙湖、保利、旭辉、佳兆业等品牌房企也开始在长租市场加速“跑马圈地”。

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