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一二线城市二手房大面积降温 “旧热点”城市房价上涨预期仍在

2017年10月10日 10:06 来源:深圳中原地产网 作者:深圳中原地产网
调控政策高压下,全国大部分城市的楼市快速降温。楼市去杠杆明显,投资需求被遏制,但“旧热点”城市房价上涨的基本面没有发生根本性改变,供求关系依旧紧张。

  调控政策高压下,全国大部分城市的楼市快速降温。楼市去杠杆明显,投资需求被遏制,但“旧热点”城市房价上涨的基本面没有发生根本性改变,供求关系依旧紧张。

  

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  昨日,根据研究院的统计数据显示,“930”新政实施已经超过一周年,全国范围内有60个城市被纳入调控范围,126条限购政策166条限贷政策,15个城市对于二套房认定实行“认房又认贷”,其中北京、杭州等多个城市有4轮以上的政策加码。

  大量密集性的楼市调控政策遏制了投资性需求,多数一、二线城市楼市交易量降温,包括二手房市场也处在下行通道中。与房价高峰水平的3月份相比,北京二手房均价下跌10%,上海、深圳基本不涨,天津、合肥小幅下跌4%左右。

  二手房成交量锐减

  据权威机构监测数据显示,调控一年后,各城市二手房成交量出现了不同幅度的下滑。和去年同期相比,9月份北京、天津某中介成交量同比去年下滑了70%以上,杭州、南京、济南等城市9月份成交量同比下滑60%左右。

  与此同时,二手房市场成交节奏放缓。和去年同期相比,今年重点城市二手房成交周期明显延长。北京业主房源成交周期比同比延长了5.73天,购房者成交周期延长了5.12天。深圳、天津、南京、武汉市场交易节奏明显放缓,市场情绪趋于理性。

  更重要的是,新增入市需求下滑。研究院表示,重点城市的新增客源数据显示入市需求均有一定程度的下滑,其中北京、天津、南京新增客源量同比减少50%以上。

  “金九银十”的楼市成交旺季也未扭转颓势。从权威机构监测的10大重点城市的最新数据来看,和2016年国庆黄金周相比,今年重点城市的二手房成交量出现较大幅度的减少,超过一半的城市成交量下滑50%以上。

  研究院表示,2016年国庆期间全国重点城市开启调控,但是一方面效果还未来得及显现,另一方面当时的政策环境依旧相对宽松。而2017年国庆前则已经经历了3月份的大面积“四限”(限购限贷限价限售),后期限售城市又持续增多(以“922调控”为代表)。

  此外,2017年年初开始银行贷款难度明显加大、房贷利率持续走高,首付比例和贷款成本大幅增加,投资投机需求出现明显下滑。与此同时,市场预期出现一定回调,一致性看涨预期出现松动,带来市场的持续降温。

  在这些因素的综合作用下,今年十一黄金周期间的成交量明显少于去年同期。

  值得一提的是,购房者的观望情绪也更浓。与2016年上涨周期时相比,“抢房”现象基本绝迹,多数想买房的人依然在等价格下行,尽管有些房源已经降价数百万元,但购房者仍不着急出手。

  部分城市上涨基本面仍在

  值得关注的是,从数据来看,10个重点城市中,成交量下滑幅度大的城市均处在“认房认贷”的政策环境中(目前仅有成都、武汉、大连未实行二套“认房认贷”政策),对于二套认定标准的变化大大缩小了杠杆使用的空间,对于投资投机需求形成明显遏制作用,因此市场的降温幅度更大。

  但其背后则是需求强劲,供求关系仍相对紧张。在周边的人群中,多数称因“限购限贷”政策导致资格和资金不足,因此仍租房或在小户型房子居住,购房和换房需求普遍存在。

  正如某研究院所示,重点城市房价上涨的基本面依旧存在。

  研究院认为,对于去年“930”以来已经出台一系列限购限贷限售等措施的“旧热点”城市,虽然成交量有明显减少,但是房价上涨的基本面条件没有发生根本性改变,供求关系依然相对紧张。以北京为例,北京存量住宅750万套,套均2.1间,合计只有1500多万间,而北京的人口接近2200万,住房刚性缺口是比较大的,仍然需要5年到10年的建设期。

  在这个时期内,一方面需要持续地扩大供给,不仅扩大新房供应,也要扩大二手房供应,建立一、二手房协同的供应体系;另一方面,需要逐步推进长效机制的建设,尤其扩大租赁市场发展,以教育基础设施的同权作为突破口,以此保持楼市的稳定发展。

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