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楼市深改期:多地试水租售并举 市场持续向稳

2017年09月12日 16:36 来源:深圳中原地产网 作者:深圳中原地产网
2016年3月上海、深圳两市相继升级限购令,随后苏州、南京重启限购,开启了热点城市调控的大幕;2016年9月30日。北京率先出台新的楼市调控新政,紧随其后,天津、武汉、深圳、广州等城市均密集表态,先后出台限购限贷等调控措施。同年10月8日上海和南昌加入调控阵营,短短9天时间,全国已有22个城市先后发布新一轮楼市调控意见。

  在经历自去年3月份以来密集调控政策后,步入“下半场”的内地楼市或将面临进一步调整。

  

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  2016年3月上海、深圳两市相继升级限购令,随后苏州、南京重启限购,开启了热点城市调控的大幕;2016年9月30日。北京率先出台新的楼市调控新政,紧随其后,天津、武汉、深圳、广州等城市均密集表态,先后出台限购限贷等调控措施。同年10月8日上海和南昌加入调控阵营,短短9天时间,全国已有22个城市先后发布新一轮楼市调控意见。

  时间不紧不慢步入2017年,楼市调控仍在加码。上半年,北上广深四个一线城市全部执行“认房又认贷”政策,且非户籍人口购房门槛均提高至5年。杭州、南京等二线城市则相继加码限购力度,将非户籍人口购房门槛均提高至2年,长沙、青岛、石家庄依次重启限购,外地人限购一套,同时提高购房首付比。

  不止如此,与此前楼市调控多集中在一二线城市不同,部分一线周边县市及三四线城市也陆续加入调控阵营。河北涿州、沧州、保定市涞水县开始限购,广东佛山、中山在限购力度上均有不同程度加码。

  此外,“限售”政策也成为本轮调控一大亮点。3月份,北京首开先河出台限售政策,随后厦门、福州、杭州等市跟进落地限售令,海南更是在全省范围内施行限售新政。除保定白沟新城和海口限售周期长达5年之外,其余城市限售周期基本维持在2-3年。业内认为,该政策本意在于积极支持自住性需求,着力打压投资、投机性需求,以便维稳房地产市场。

  各类调控举措背后,其目的是要坚持住房的居住属性。“房子是用来住的,不是用来炒的。”早在2016年年底召开的中央经济工作会议中就曾明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展。

  戴德梁行大中华区综合住宅服务及大中华区业务营销董事总经理蒋尚礼认为:“短期调控与长效机制相结合,平稳的市场环境有利于长效机制的介入与作用。诸如热点城市加大土地供应、建设发展特色小镇、大力推动租赁住房市场等一系列房地产长效机制和基础性制度建设将引导房地产市场逐渐走向长期稳定。”

  房价:一线城市全线回落

  受密集调控影响,2018年8月,30个大中城市商品房成交套数138970 套,同比下降38.92%;成交面积1454.47 万平方米,同比下降40.69%,跌幅扩大0.86 个百分点。

  来自一份报告也指出,8月份,一线城市环比下跌3%,同比锐减63%。北京、上海和广州成交量同比均大幅回落,市场热度锐减。二三线城市环比下降6%,同比减少36%。

  以深圳为例。2014年10月,在住房需求旺盛、信贷宽松等多重因素催生下,深圳房价接连赶超上海、北京,领涨全国。2016年4月之前,深圳房价已持续了长达18个月的上涨。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报记者,供需关系矛盾突出、人口净流入量与资本集聚,都是深圳楼市得以持续上涨的因素构成。

  为此,深圳政府不得不接连制定限购限贷“组合拳”,以抑制楼市因投资投机需求过大形成的疯狂增长局面。

  2016年3月25日,深圳出台“深六条”把限购社保1年提高至3年,打击首付贷的形式,抑制深圳过多的投资性需求。为进一步抑制楼市过快增长。2016年10月4日,深圳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,被市场称为史上最严限购“深八条”。与“3·25新政”相比,后者同时从需求和供给两方面对房价进行把控,以期遏制开发商、中介、投资客等“投机炒房”行为。

  近两年的上行周期,终在深六条、深八条两次强力调控政策下得到抑制。来自深圳中原研究中心显示,在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下,2017年上半年深圳全市成交105万平方米,较2016年下半年下滑40%,其销售均价则从去年11月的54986元/平方米微跌至今年6月份的54492元/平方米。

  9月4日,据深圳市规划和国土资源委员会数据显示,截至8月深圳新建商品住宅成交均价已连续11个月下降。数据显示,深圳8月新建商品住宅成交均价为每平方米5.44万元,同比跌5.8%;成交套数1984套,同比跌14.2%;成交面积20.11万平方米,同比减少13.7%。二手房市场方面,8月深圳全市共成交6717套,同比减少15.1%;成交面积50.02万平方米,同比下跌14.5%。

  深圳中原研究中心表示,深圳房价在调控大环境下逐步回归理性,房屋的居住用途也得到进一步的强化,“房子是用来住的,不是用来炒的。”已在深圳楼市中看到效果。

  深圳某房企负责人告诉时代周报记者,从公司营销部门调研的情况看,政策高压下的深圳楼市价格还会持续走向理性。他告诉记者,预计这一趋势将持续到明年中期。

  行业:多渠道降杠杆

  只有当大潮退去的时候,才能知道谁在裸泳。此前名目繁多的资金流入房企,诸如银行委托贷款、信托计划、受让各类资产收益权等。这些资金在助推房企去大手笔买地,推升房价的同时,也加大了楼市风险。

  今年3月2日,中国银行业监督管理委员会主席郭树清表示,银行贷款大概1/4投向了房地产,去年新增贷款中有45%是房地产贷款,金融风险里面,房地产泡沫风险也是经常提到的一个风险。为此,郭树清指出,在金融调控方面,希望银行从自己的实际出发,稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放,包括对开发商和居民个人。

  不只是银行放贷收紧。实际上,自2016年10月份地产调控以来,房地产企业融资就已经被戴上“紧箍咒”。时代周报记者获悉,除银行贷款、公司债(公募+私募)等主要融资渠道外,地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道也均有不同程度的收紧。

  这只是监管部门多渠道收紧房企“杠杆”,整治行业乱象的一面。

  此前深圳在“深六条”中提出,将继续开展全市金融风险排查和专项整治,严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。2016年10月,深圳市市场稽查局还突击检查世联行及其旗下的世联小贷和世联集金,从事房地产金融业务的P2P企业合时代,从事房地产经纪服务的中原、美联等42家房地产中介机构及其上下游关联企业。

  2016年7月25日,深圳召开市委常委会议,提出要坚持防范金融风险,加强金融风险监测预警,全面深入排查整治金融风险点,继续加强房地产市场调控,守住不发生区域性系统性金融风险的底线。

  2017年9月5日,湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”,明确要求省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。

  政策:热议“共有产权住房”为了回归“房住不炒”的本质,“购租并举”“共有产权房”等概念正逐步成为各地在楼市调控中的下一个发力点。

  今年5月份,住建部公布首个

  专门针对住房租赁和销售法规《住房租赁和销售管理 条例(征求意见稿)》;7月,广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,提出“租购同权”;7月,住建部等九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁 市场的通知》指出要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,建设政府住房租赁交易服务平台,并选取若干城市开展试点工作。

  8月28日,国土资源部、住建部联合下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京、上海、武汉等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。该方案的实施将增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,影响房地产市场的价格。同天,深圳规土委也下发了关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,其中指出,加大租赁住房的建设和供应,且“十三五”期间,拟收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业。

  该政策推出的大背景在于,2016年热点一二线城市房价相继出现一波快速上涨行情,租金成本也是水涨船高。迫于房价、租金上涨压力,部分热点一二线城市开始出现返乡热潮,甚至部分科创企业也由东部沿海城市迁移至中西部地区。

  业内认为,试点城市落地执行集体用地建设租赁住房,并完善市政配套以及基本公共服务,有助于打消承租人顾虑,提升租赁住房对于城市租赁群体的吸引力,避免出现弃租、以租代售等市场乱象。“同时该政策利用集体建设用地建设租赁住房,将进一步提升住房租赁市场规模,以便构建租售并举的住房制度,维稳房地产市场,打破热点城市房价只涨不跌的市场预期,避免出现政策向左、市场向右的窘境。”

  深圳市房地产经纪行业协会发展研究总监徐枫表示,租赁市场的发展为刚需市场上的住房问题提供了一个非常明确的解决之道,对于房价来说是一个很明显的抑制因素。

  与“购租并举”并行不悖的,还有“共有产权房”概念的再次兴起。“共有产权房”,即中低收入住房困难家庭购房时,可按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分,市民可向政府“赎回”产权。共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点。

  9月8日,北京市住房保障办公室主任邹劲松介绍,截至8月底,北京保障房新开工4.9万套,完成全年5万套任务的99%,竣工7.1万套,完成全年6万套任务的118%。今后五年,将按照建设150万套住房的要求,推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。

  在分析人士看来,在共有产权房继续推动下,市场的观望情绪会继续加强,特别是大量房源供应后,价格的稳定已经可以预期。

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