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调控不是长久之计 使房子回归居住属性

2017年05月19日 09:58 来源:深圳中原地产网 作者:深圳中原地产网
5月12日,深圳发文,提出对商办用房建筑设计加强管理。这是继北京、广州、上海和成都后,第五个限制商办改住宅的城市。至此,所有一线城市都对“商改住”作出了不同程度的限制,这可以看作是3月底那场最严限购升级的余波。

  5月12日,深圳发文,提出对商办用房建筑设计加强管理。这是继北京、广州、上海和成都后,第五个限制商办改住宅的城市。至此,所有一线城市都对“商改住”作出了不同程度的限制,这可以看作是3月底那场最严限购升级的余波。

  

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  在楼市热络之时,尤其在寸土寸金还限购的一线城市,“商改住”一度非常活跃,至少在3月底的新政来临之前都是这样的。从卖方的角度看,商业土地本来就地价低,开发商以商业用地的价格拿了地再用种种方式分割成小户型,以稍低于普通住宅的价格按住宅出售,当然是一笔划算的生意。而从买方的角度看,虽然商住房只有四五十年产权,水电也相对贵,但总价比普通住宅便宜,小户型多,可以注册公司,还不限购,无论是漂在北上广深还没购房资格的小年轻,还是名下已经有足额房产却还想投资的中产,这都是一个不错的选择,对于一线城市的炒房客就更是了。买卖双方各取所需,一拍即合,“商改住”自然是风生水起。

  于是,各大城市调控行动升级过程中,限制“商改住”也是大刀阔斧。北京是五个城市中管控最严的,措施随着“3·26新政”一起出台,不仅明令禁止“商改住”,最小分割单元还不得低于500平方米;还在售的商办项目全都不准卖给个人了,就算是存量商住房,卖给个人的话,不仅要有购房资格还得付全款。同时,北京也在建筑设计的源头上减少了商住的可能性。毕竟500平方米的房子如果要改作住宅也是高端别墅类项目,总金额也会比较高,这会大幅缩窄客源,尤其是偏好不限购小户型的炒房客。广州也有着相对严格的规定,最小分割面积是300平方米,虽然没说不准卖给个人,但必须要拿证后两年才能卖,以时间换空间。后续跟进的城市基本是着眼未来,譬如深圳就规定卫生间等管道要集中设计,预留管道之类的猫腻设计会被处罚。

  从3月底席卷而来的此轮楼市新政中,对商住房的限制可谓最能限制炒房客的措施了。像北京,商住房的主要客源本来就是三种人,没有购房资格的、现金不足的和炒房客,现在又要购房资格还要给全款,商住房又不给抵押贷款了,这种人一下全排除了。当然,这样的措施会误伤之前买了商住房的北漂们。其实,各大城市新政的其他政策安排,比如提高购房资格门槛,延长社保缴费年限、提高再次贷款者的首付比例、认房认贷等,被这些政策挡在门外的,是奋斗在一线城市等着“上车”的年轻人,以及想要改善住房的中产家庭尤其是二孩家庭。但联系到一个多月前的房价形势——— 北京的房子两天价差就能到200万元,连一线城市中向来最平静的广州都一天一个价,郊区甚至随便上4万元/平米,房价上涨的势头给调控带来了巨大的压力,在此背景下,政策的核心思路是——— 房价犹如失控的列车,能让它停住就好,所以说,上述严厉的调控并不意外。

  从“限购”这类常规武器禁止“商改住”这类特殊武器,到此轮调控政策力度之大,范围之广,让人印象深刻,从效果上看目前的确起到了一定的作用,尤其是大城市房价得以企稳。这也是过去调控所经历的景象,房地产市场起起落落这些年,节奏已经变成了炒炒炒———涨涨涨——— 限限限——— 嘤嘤嘤,如此循环往复,政策细节虽有变化,但行政调控的本质并没有发生变化。由此亦可看出,行政调控不是长久之计,也不是一个正常健康的市场应该存在的,限限限终归不是一招鲜。房地产调控的下半场应该改变以往的套路,对此已经有了答案,中央经济工作会议提出,“要坚持房子是拿来住的不是拿来炒的”,要实现这一目标,就必须从行政调控向市场化长效机制转变,即“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等长效机制”,从根本上促使房子回归居住属性。

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