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夹缝中的类住宅如何“求生”?

2017年02月24日 09:12 来源:深圳中原地产网 作者:深圳中原地产网
在整治类住宅的道路上,上海并不“孤单”,北京和深圳也在不同程度上对类住宅进行了管控。

  楼市转入2017年,调控的“巨拳”丝毫未曾松动,反而越攥越紧,一直蜗居在商业地产和商品住宅夹缝中的“类住宅”也被拉到了聚光灯下接受审视。是该严打的“过街老鼠”还是该珍视的“沧海遗珠”,类住宅在不同城市、不同维度下有不同的定义。

  

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  乱象多抬高地价一线类住宅被管控

  1月6日,上海对商办项目进行集中清理核查,多个类住宅项目被强制暂停网签。几日后,上海市长应勇在回答提问时明确表示,上海类住宅项目停止审批、暂停预售和销售,并正着手研究制定清理整顿规范的指导意见和政策措施。

  在整治类住宅的道路上,上海并不“孤单”,北京和深圳也在不同程度上对类住宅进行了管控。

  早在2016年5月,北京通州就将商住房纳入了限购范围;今年1月,《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》明确表示要出台措施,严控“商改住”。

  1月,深圳发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》,首次将类住宅纳入价格监管范畴。

  在类住宅被定义为“重点监管对象”背后,是其在商业地产和商品住宅交汇的灰色地带所产生的种种乱象:变更土地使用用途、擅自改变房屋结构、在水电煤等配套上大做文章……甚至产生了深圳天价鸽子笼、北京天价过道学区住房等楼市“畸形品”。

  对此,上海市长应勇表示,现在公寓式办公等“类住宅”的乱象,扰乱了房地产市场的正常秩序,也间接抬高了工业用地和其他商业用地的价格,对这类问题必须予以清理整顿和规范。

  助力商业去库存 多城允许商改住

  不同于一线城市对类住宅的“严防死打”,不少二线城市的态度显得宽容很多。

  苏州日前下发《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》,允许“商改住”——商业办公项目如果尚未开发建设完成,或已竣工尚未实现销售,可以申请调整土地规划,可以调整为住宅进行开发、建设和销售,也可以进行养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。

  2月18日,成都首个“商改住”项目正式落地。茂业商业做了首个“吃螃蟹的人”,变更茂业九眼桥项目对应国有建设用地的使用条件,将其由商业用地调整为零售商业兼容二类住宅用地、零售商业用地。

  在多地推行商改住的背后,是难以消化的高商业库存。据苏州住建局相关网站数据显示,截至2月21日,苏州非住宅库存9万余套,是住宅库存4万余套的两倍多,且非住宅的去化速度也远低于住宅。

  而商业库存高企的现象在全国多地都存在。同策咨询研究部数据显示,截至去年6月末,成都、天津、南京商业地产去化周期分别高达141个月、96个月、83个月。

  “玩脱了”的类住宅如何夹缝求生?

  其实,类住宅的存在也有其合理之处,在北上广深等大城市已迈入存量房时代的当下,一方面土地供应减少、供需矛盾日渐突出,另一方面,商业地产过剩、空置率高,

  “类住宅”则搭起了两者之间的平衡桥梁。

  但遗憾的是,在高房价、高利润的诱惑下,类住宅成了开发商追求利润最大化的工具,在利益面前,“玩脱了”的类住宅早已劣迹斑斑。

  那么,一边是商业地产库存高筑下加速去化的“灵丹妙药”,一边是高房价盛行下开发商逐利的“罪恶筹码”,夹缝中的类住宅到底该何去何从?

  对此,深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉在《中国证券报》发文表示,要从土地用途管制和规划等方面,开展体制上的改革和机制上的创新,监管从“堵”变为“疏”,控制类住宅市场蔓延。

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