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从深圳东进 看新一轮城市扩张

2016年06月24日 14:04 来源:深圳中原地产网  作者:深圳中原地产网
在此背景下,深圳市委市政府总投资1.4万亿实施“东进”战略,加快深莞惠一体化,欲将东部地区发展成为深圳乃至更大区域的新发展极,目前“东进”战略进入全面实施阶段,将对东部三区的城市建设和发展带来无限生机。

深圳在几十年的发展过程中,“西强东弱”的局面一直很明显,如今面临着因发展空间局限带来的难题,房价、交通、教育资源分 配等均面临挑战。在此背景下,深圳市委市政府总投资1.4万亿实施“东进”战略,加快深莞惠一体化,欲将东部地区发展成为深圳乃至更大区域的新发展极,目 前“东进”战略进入全面实施阶段,将对东部三区的城市建设和发展带来无限生机。

深圳中原地产网小编日前参加了一个关于深圳东进战略的论坛,现在结合自己的理解,谈一下自己的观点。

怎么去理解东进?

首先,站在深圳本身发展的角度来说,这是城市发展的需要,因为深圳以前三十多年的重心一直是向西走,出现了东西发展 不均衡的局面,深圳未来要想发展得更快,在珠三角经济圈当中取得更高的地位,我相信东部的开发已经是箭在弦上,理所当然。第二个方面,这也是中央和广东省 委赋予深圳的一项重任,因为这次东进,我们看到5月7日的会议就提得很清楚,即深圳要承担一个非常重要的职责,这个职责就是要把深圳比较强大的经济辐射力 辐射到粤东西北,我们只要头脑里有地图就很清楚,西北的方向是往河源、江西,东面就是汕尾、汕头、揭阳和潮州,甚至福建。我们都知道,深圳的对口扶持城市 就是河源和汕尾,这其实也是东进的启示。

其次是深圳东进的展开和实施。 深圳的东进应该从1997年盐田区的成立开始,但是盐田除了山就是海,地域呈现长条状,可发展空间太小。虽然无论从媒体层面、发展商层面,还是政府的层 面,之前也提过很多所谓东进的话题,也取得较大的成效。为什么今年大家对东进特别关注?我觉得有一个原因,就是马书记来了,他干了一件事情,就是把所有东 西具体化,具体到一个数字——1.4万亿。对于1.4万亿,大家可能没有什么概念,请大家讲看看几个数据,万众注目的前海中心政府规划的投资是3980 亿,这是前海中心,未来珠三角的曼哈顿,3980亿,我们把这个地方称为宇宙中心。深圳还有一个宇宙副中心——龙华,龙华商务中心区整个投入是2000 亿,对比一下这个数据是什么概念,等于等个东部的投入相当于4个前海中心区,7个龙华中心区,可见投入力度有多大。

为什么要投入这么多?因为东部够大,大到足够再造一个深圳。另外东部的视野也够大,向北是比深圳大一点的东莞,向东是有深圳5倍多面积的惠州,还有河源、粤东更广阔的空间,现在它们都有一个共同的名称叫临深片区。

为什么以前不提或少提东进,现在提?

我总结了一下有三个原因:一是深圳没地了,深圳急切需要发展空间,前天深圳前海规划出来了,其实深圳确实没有地了,只能往东、往北走,这是必然的方 向,必须要拓展空间。二是深圳向西战略布局基本上已经布完了,从南山到前海,到现在的国际港,基本上都铺完了,但深圳真正具有杀伤力的,除了珠三角、海西 走廊是我们不能忽略的战略方向,中国四个自贸区都在这条线上,从上海到福建、到深圳,我们现在有两个自贸区,基本上都在东部海岸沿线上。三是深圳的人口。 深圳差不多2000万人口,人口密度达到9000人/平方公里(这还不算深圳的面积里面大部分是山和保护区),人口密度可能是全国最高的,这些人要就业、 要居住、要进行各项活动,相信我们大家都知道,人口密度大已成为城市公共安全客观存在的风险。

深圳现有的问题很多,其一就是教育问题,深圳的教育资源是严重缺乏的,所以深圳把新建的大学和中学(点击查看深圳学区房)很多放到东部来。未来5年 内,深圳将计划投资130亿元,全面加快国际大学园建设,形成专业特色鲜明、院校种类齐全的东部高等教育集聚区。深圳技术大学(筹)、香港中文大学(深 圳)一期工程、深圳北理莫斯科大学、深圳国际太空科技学院、北京中医药大学深圳医学院(筹)、国际城市联盟大学(罗湖)等高校以及一批合作办学落地、招 生,将为东部新增普通高等教育学位4万个。

在基础学位建设方面,未来5年东部将下“重本”,计划投资12亿元,建成深圳市第九高级中学、深圳市第十一高级中学,完成职工继续教育学院新校区、 盐田实验学校(东港中学)、沙头角中学、第三高级中学高中部综合楼、中山中学、坪山实验中学南校区、深圳第九高级中学、龙城高级中学扩建整体改造等工程, 新增普通高中学位7000个,有效增加东部区域优质学位供给。

第二个问题是高房价(点击查看深圳最新房源成交价),深圳核心城区的房价已经在10万上下波动,龙华也达到6万,高房价既是经济问题也是社会问题。 最近网络上吵吵闹闹,有一些帖子也写得很有意思,像“开枪,为你送行”等我都学习了,中心的问题还是高房价,对企业而言是办公成本高,人工成本高,人才留 不住,对个人而言是买不起房,租不起房,不能“安居”,何谈“乐业”?

第三个问题是交通问题,将来的路面交通肯定是瘫痪的,我在深圳市区感觉非常明显,行车速度大不如前。目前深圳的机动车保有量已达到320万辆,其实 还有很多外地车,包括深圳很多车行都送粤S、粤L的车牌,这些车其实也在深圳的路面行走。深圳市早晚高峰平均行驶速度正在逐年下降。虽然仍处于国际拥堵警 戒线20公里/小时以上,也高于国内北京(15.9公里/小时)、上海(18公里/小时)、广州(23公里/小时)等城市,但情况并不乐观。未来开通的地 铁(点击查看地铁沿线房源)8号线、14号线、16号线、城际快线、外环高速、南坪三期、四期,这些线路会连通哪些地方,打开地图都能看到。继龙大、南 光、盐排、盐坝之后,深圳市又有3条高速公路有望取消收费,深圳市交委正在开展水官高速、清平高速一期二期调整收费及东部过境高速改变投资方式财务咨询前 期工作。不管你是选择开车还是轨道交通,都可以在一个多小时到达深圳的任何地方。

对于深圳市民和年轻人来说,每打开一次窗户就是一次机会。这是什么意思呢?就是深圳在过去三十多年的发展过程中,包括很多政策方面的导引都产生了一 次一次的机会,包括区域的发展也产生了一次一次的机会,我们大家都经历过的最近的一次机会应该就是前海自贸区的发展,去年深圳楼价的上涨是以前海蛇口为风 向标的,而且这个区域上涨幅度非常大,深圳下一个窗口,产业方面我们就不说,可能有很多创新产业、高科技产业涌现,比如大疆无人机,一个80后能在七、八 年时间之内拥有220亿财富这样一个传奇故事,深圳下一个窗口已经开启了,这个窗口就是深圳东进战略,如果深圳市民、年轻人能够在深圳迈向世界级城市的过 程当中紧跟着深圳东进的窗口共同前进,尽早埋伏在东进的核心战略要点地位,包括尽早实现置业,我相信未来他所享受到的红利才是一个深圳市民真正应该享受到的红利。如需了解更多,请登录深圳中原地产网。

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