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市场观望氛围浓 房价涨幅放缓

2016年04月11日 17:28 来源:深圳中原地产网  作者:中原地产
深圳楼市或迎来长达六个月的调整期,观望情绪充斥整个市场。不过换个思路想象,虽然市场观望情绪比较浓,但是在观望情绪较严重的时候其实也是买房的好时机:市场对政策的观望氛围愈趋浓烈,调控政策势必压制购房需求的释放,进而影响到价格的持续攀升,而价格的调整又将进一步提升观望情绪。

去年330政策出台之后,开发商积极推盘,投资客纷纷进场,深圳楼市进入“开挂的一年”。但是与去年楼市330新政不同,今年深圳楼市325新政看似温柔,实质上或对市场带来深远的影响。

325深圳楼市新政上路距今已经有一周的时间,从中原地产统计的成交数据显示,深圳新房成交已经连续六周走低,上周成交652套更是降至新低,从这点看,325新政取得了一定的成效,购房者和开发商已经进入持续观望阶段,整个深圳楼市进入了调整期。

不过,深圳刚需去年是被房价抛弃,今年却是被政策“误伤”,深圳刚需们要何去何从呢?

另 一方面,深圳楼市或迎来长达六个月的调整期,观望情绪充斥整个市场。不过换个思路想象,虽然市场观望情绪比较浓,但是在观望情绪较严重的时候其实也是买房 的好时机:市场对政策的观望氛围愈趋浓烈,调控政策势必压制购房需求的释放,进而影响到价格的持续攀升,而价格的调整又将进一步提升观望情绪。

此外,对于部分刚需来说,虽然受到“社保1改3”的影响而放缓购房的计划,但可以选择不限购不限贷的产品,而在深圳周边城市买房也是一种不错的选择。

长期得看供求

限购加码或增二手房市场供给致二手房房价上涨速度放缓

纵观一线城市的调控政策,核心其实就是限购和限贷。从非户籍人口购房需缴纳的社保年限来看,北京和上海需要连续缴纳5年及以上,广州则要求符合5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险,深圳从原来在一线城市中最宽松的只需缴纳1年社保,到目前是提高到3年。

业内人士指出,不管是出台限购,还是取消限购,都无法逆转楼市局面。真正影响楼价大势的是供需。只有当买房需求总量少于住房供给总量的情况下,房价才会下降。

限 购影响的是购买需求,即使把缴纳社保满2年但不到5年的部分人口排除在外,但只是将需求时限拉长,总需求依然在。限购也调整了二套房首付比例,能让一部分 资金紧张的“换房家庭”从拥有两套房变成拥有一套房,在未提高首付之前,他们是有可能不卖首套房的,在提高首付之后,他们就不得不“卖一买一”。也就是 说,限购能增加二手房市场的供给,因此,二手房房价上涨速度会放缓。

限购只是拉长上涨周期

从国家统计局的数据来看,限购政策后的2011年、2012年,房价以慢速上涨。但到了2013年,房价爆发式上涨。可见,限购政策在出台后的两年内延缓了房价上涨的势头。但市场购买力强劲,终于让房价在第三年突破了限购的阻力。

2014 年以来,随着楼市降火,全国各地陆续取消限购政策。目前,执行限购仅有北京、上海、广州、深圳。而在全国“两会”期间,住建部明确表示,一线城市要严格执 行限购。各地取消限购,是为了在楼市销售不理想的时候给楼市助力。但实际上,即便取消限购,多数三四线城市和部分二线城市的库存依然去化困难。可见,出台 限购,只是拉长了上涨周期;取消限购,作用是减弱下降幅度。

今年第一季度,开发商推盘节奏显著放缓。市规土委数据显示,深圳住宅批准预售面积109.62万平方米,环比上季度下降53.2%,同比大幅增长76 .8%,住宅新房成交量环比减少14 .5%至158.46万平方米。

但 是,量缩并未立即传导至价格层面。中原地产研究中心数据显示,3月份,49989元/平方米的成交均价已创新高。第一季度,全市48089元/平方米的住 宅新房成交均价,环比上季度增长18.4%。受评估价上调预期、“深六条”出台的影响,3月份二手住宅市场掀起抢购潮、过户潮,创下单月成交新高。不过, 二手房价格冲高后涨幅开始回落。房产机构住宅价格指数显示,一季度深圳中高端住宅售价指数环比上升10 .8%,较上季回落6.5%;租金价格指数环比上升2.5%,较上季回落3.9个百分点。

而在调整的过程中,购房者心态也在发生改变:想想以前在深圳看房都是一伙人,买房都像抢白菜(还都不一定抢不上);未来如果市场冷了可就可能会有折扣、优惠、各类房源出现。因此,如果业主有合适的折价,刚需客不妨择机上车。

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