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北上广深房价恐面临大调整 全国楼市结构性过剩

2014年08月04日 13:42   来源:经济参考报    【 】 【打印】【关闭
日前,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布2014年《中国住房发展(中期)报告》。报告指出,2014年上半年,全国楼市进入结构性过剩阶段。值得一提的是,一直被认为只升不降、最安全的一线城市房地产市场,上半年销售面积跌幅却最为明显。

  一线城市房价恐面临大调整

  日前,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布2014年《中国住房发展(中期)报告》。报告指出,2014年上半年,全国楼市进入结构性过剩阶段。值得一提的是,一直被认为只升不降、最安全的一线城市房地产市场,上半年销售面积跌幅却最为明显。

  在一些业内专业人士看来,由于一线城市楼市对于人口吸附的能力很强、潜在的需求源源不断,而土地资源又比较紧张,供不应求的事实摆在那里,楼市即便在2014年出现调整,也至少能够保证5%至10%的量价增幅。但是,一线城市楼市在今年上半年的表现却让人大跌眼镜,成交量领跌全国,交出的成绩单与预期差别太大,就连房价同比也出现了下跌。笔者认为,一线城市房价即将面临大调整的前夜。

  首先,一线城市楼市之所以容易出现大涨大跌,根源在于一线城市是人力、资金和资源密集的地方,各种需求对于楼市能够形成支撑,投资炒作也比较旺盛,各路资金对于盈利机会和风险动向比较敏感,容易出现需求一窝蜂拥入和短期内迅速退出的极端情况。当投机者发现房价上涨预期不在时,就会毫无顾忌地抛售房价,造成一线城市房价下跌速度由缓慢至快速。

  再次,像北京、上海这些一线城市多年累积形成了较高的房价(动辄3万/平米以上),这使得大量刚性需求的购房能力被严重压缩。也就是说,尽管央行放宽了对一线城市首套房贷利率,但是当房价泡沫破裂时,自住型需求者面对高房价根本没有承接的能力。所以一只股票在下跌途中,还不断有买盘接筹,但是房价一旦下跌,那只能快速跌回自住或改善型群体所能承受的区域内了。

  此外,像北京、上海等一线城市的20%至30%的家庭,往往拥有多套住宅,房价在这些年的上涨过程中,早已消化掉了很多潜在的购房需求。所以在限购令没有放开的情况下,本地居民购房的意愿已经趋于饱和。

  其三,一线城市楼市量价齐跌的另一个重要原因是,主城区能够开发的楼盘相当稀缺,而供应集中的地方往往是远离城区的地方,这些地方由于公共服务设施建设滞后,生活和工作成本居高不下,所以也难以吸引购房群体。一方面地段偏远,交通不便,另一方面这些地方的房价水平,即使在开发商打折的情况下,也处历史高位。所以一线城市房地产呈现低迷状态也就并不奇怪了。

  最后,个人信贷成本的上升,房价下跌预期的增强,也使购房者目前处于观望状态。对于银行来说,目前在房地产调整期内,收紧此类房贷,控制风险乃当务之急。所以个人房贷已从过去的香饽饽变成了鸡肋,现在很多银行对按基准利率发放房贷的客户设置了很高的门槛,而一般想贷款购房者的贷款成本要远比过去高得多。所以很多一线城市的购房者在房价调整过程中,是不会轻易出手购房的。可以认定,一线城市的已经步入大调整周期,这个下跌是先由慢跌逐步向快跌演变。

  一线城市的房价向来被人们称之为坚不可摧,就是一旦房价涨上去了,就不会再回来了。但事实上,天下没有只涨不跌的商品,房地产也是如此。鉴于一线城市前期均涨幅巨大,而推高这些城市房价的主要是由投资投机资本构成,所以当这些资本不再活跃甚至辙离时,房价就会出现大跌,而高房价又使当地居民购买力受到压制,如果此时银行再实行房贷去杠杆,那么支撑一线城市的基石已经坍塌,北上广深的房价出现大调整也在所难免。

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